Como começar a construir

A princípio, para se construir é necessário um terreno. Se você não possui um terreno, e deseja comprar um para construir, é bom se ater a estes ítens:

• Custo
• Localização e acesso
• Comercialização de imóveis próximos, como se comporta o mercado de compra venda e aluguel
• Condição do solo. Por meio de sondagem podemos conhecer a real condição do solo, e devemos tomar cuidado com isto pois caso o terreno não seja bom o gasto em fundações pode tornar o bom negócio um prejuízo
• Nível da rua e do terreno: evitando-se problemas futuros com enchentes
• Arborização e insolação. Determinadas árvores não podem ser retiradas. O IBAMA não permite, é crime! O certo é consultar os orgãos competentes. Imagine aquela piscina ou churrasqueira não poder ser construida? Decepção geral da família
• Existência de feira no local. Nada contra, só não pode ser surpresa após o fechamento do negócio
• Taxa de ocupação do terreno e zoneamento
• Documentação do terreno. Certidão de Propriedade do Imóvel atualizada, certidões de ações dos distribuidores civis para os proprietários e cônjuges, assim como protestos, ações federais e execuções fiscais, IPTU, Certidão Negativa de Débitos Municipais e caso o proprietário seja pessoa física, requerer também o CND, Certidão Negativa de Débitos junto ao INSS. Estes documentos tem por finalidade mostrar a existência ou não de ações que podem colocar em risco a venda do imóvel
• No caso de Imobiliária, caso haja alguma dúvida no tocante a idoneidade da mesma, o CRECI poderá dar maiores esclarecimentos

Muito bem, você já possui um imóvel. Próximo passo.

Projeto

Nesta etapa, o acompanhamento de um profissional, como um Arquiteto ou Engenheiro é muito importante.

O acampanhamento profissional não só na elaboração do projeto como também na fase de construção, pode evitar muita dor de cabeça além da redução de custo.

Inicialmente, a fase de anteprojeto, será quando você explicará para o Arquiteto, aquilo que deseja. É a hora de falar o que se tem em mente, mostrar seus rascunhos, seu gosto, seu estilo, sem esquecer da verba para investir. Em poder destas informações, o Arquiteto poderá apresentar um esboço para sua apreciação.

É bom não esquecer de levar em consideração insolação, fundação, telhado, possíveis ampliações (adegas, churrasqueira, etc), pontos de elétrica internos e externos, ilmuninação de jardins, alarme, sonorização, telefonia, aterramento, antena, padrão do acabamento e etc.

Ótimo, você está com o projeto. Próximo passo.

Planejamento

Todos os projetos estão em ordem, já foram executadas algumas alterações, está tudo certo, é hora de planejar.

Com o auxílio do Engenheiro ou Arquiteto de sua confiança, será efetuado o planejamento da obra. Deverá ser elaborado um cronograma físico/financeiro, que nada mais é do que uma planilha onde serão informadas a sequências de execução dos serviços, prazos e gastos referentes ao material assim como mão de obra.

Um planejamento de obra bem elaborado e bem executado evitará desperdícios, gastos extras além de garantir o cumprimento dos prazos.

Falta pouco, o planejamento está pronto. Próximo passo.

Legalização da Obra

A obra deverá ter um alvará de construção fornecido pela Prefeitura. Para dar entrada neste alvará é necessário IPTU do terreno, escritura de compra e venda e apresentação da planta.

O próximo registro a ser feito é junto ao INSS.

Por lei, todo proprietário de uma construção civil particular é obrigado a efetuar matrícula da Obra junto ao INSS, em até 30 dias a contar do início da mesma ( salvo construções familiares, menores que 70 metros quadrados, sem utilização de mão de obra assalariada e de uso familiar ).

A documentação necessária para esta matrícula é CIC ou RG do proprietário, IPTU, escritura de compra e venda e planta aprovada pela prefeitura. ]

Tudo regularizado. Próximo passo.

Contratação da Mão de Obra

O Engenheiro ou Arquiteto que acompanhar a sua obra, poderá ajudar na contratação de pessoal. A indicação de amigos que tenham construido ou outros profissionais da área da construção auxiliam muito o trabalho de escolha dos funcionários.

Pode-se optar também por um empreiteiro, o qual se incumbirá de contratar o pessoal, sendo inclusive responsável pelos mesmos. Visitar obra que o empreiteiro executou ou está em andamento é necessário para se conhecer o padrão de limpeza, qualidade, acabamento, prazo e desperdício de materiais, o que poderá evitar muita dor de cabeça no decorrer da obra.

É importante ainda atentar para os seguintes fatos:

• não contratar o primeiro que aparecer. Você demorou um bom tempo para iniciar a obra e nada deve ser precipitado
• assim como na compra de materiais, cotar a mão de obra. Peça orçamento de pelo menos três empreiteiros e negocie (prazo, valor e condição de pagamento, preferencialmente por tarefa executada)
• nunca esquecer de elaborar um contrato por escrito. Neste deverá constar terefas, responsabilidades, prazos, multas e inclusive serviços extras
• recolhimento de INSS dos funcionários, pois será necessário apresentá-los para o requerimento do "Habite-se"

Agora falta bem pouco para o início da obra. Próximo passo.

Compra de Materiais

Para a compra de material, é indispensável cotar.

Monte uma planilha contendo data, produto ou serviço, fornecedor, quantidade, preço unitário, preço total, prazo de entrega e condição de pagamento. Solicite do fornecedor a cotação por escrito.

Pelo menos quatro empresas são necessarias para se ter uma idéia das reais condições comerciais, e para que você realize o melhor negócio.

Com as condições acima em mãos, você estará apto para negociar e fazer a melhor opção. Não tenha vergonha de pechinchar! Pechincha faz parte do jogo, vale preço, prazo de entrega e condição de pagamento.

Na compra, alguns cuidados devem ser tomados:

• O frete por vezes não está incluso. Sempre averiguar;
• Preço pode não ser tudo. A relação custo X benefício deve ser bem analizada ainda na fase de definição do acabamento. Um produto barato mas que dura pouco e deve ser trocado em pouco tempo, acaba ficando muito caro;
• Conferir a entrega do material, se é aquele comprado e na mesma quantidade. Certos produtos como por exemplo cimento tem validade, sempre verificar se o produto se encontra dentro do prazo estipulado pelo fabricante

Você já tem um terreno, já contratou pessoal, esta comprando os materiais e contratando os serviços complementares.

A partir deste momento sua obra está em andamento. Você é o fiscal de sua abra. Cabe a você acompanhar o desenvolvimento, padrão de qualidade, prazo, custo e acompanhar o planejamento da obra, para que nada fuja do previsto.

Sua obra será um sucesso!

Fonte: http://www.jornaldoimovel/

FGTS poderá quitar consórcio

O Congresso Nacional aprovou o uso do saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para o pagamento de parcelas e a quitação de consórcios de imóveis residenciais. A nova possibilidade, que ainda aguarda a sanção do presidente Lula para ser efetivada, consta de uma das várias emendas aprovadas pelos parlamentares na Medida Provisória 462/09, que destina recursos emergenciais para o Fundo de Participação dos Municípios.

Atualmente, o fundo pode ser usado apenas para dar lances no consórcio, diferentemente do que ocorre em financiamentos tradicionais, nos quais o FGTS pode ser usado como entrada ou para a quitação do financiamento. A nova lei pode beneficiar imediatamente dois de cada cinco cotistas de consórcio imobiliário, segundo estimativa da administradora paranaense Ademilar.

“A partir do momento em que esses recursos puderem ser usados para quitar o consórcio, uma boa parcela de consumidores aplicará esse dinheiro antecipadamente no investimento imobiliário e terá mais renda para outros fins”, diz Tatiana Reichmann, diretora da Ademilar. Além da quitação propriamente dita, um dos benefícios na nova lei seria o abatimento do valor total do consórcio, diluindo assim o valor das parcelas pagas mensalmente.

A flexibilização do uso do FGTS é uma antiga demanda do setor, e chegou a constar da Lei do Consórcio, em vigor desde fevereiro. Na época, contudo, o uso do fundo foi suprimido no texto final da lei – o presidente Lula argumentou que a liberação do FGTS elevaria o volume de saques e reduziria recursos para financiamento da casa própria. Em todo o país, 531 mil pessoas participam de consórcios na modalidade imobiliária, segundo a Associação Brasileira de Administradores de Consórcios (Abac).

Fonte: www.crecipr.gov.br

Pesquisa revela mudança no perfil do corretor de imóveis e no mercado

SÃO PAULO - Com mais mulheres atuando na corretagem de imóveis e o nível de escolaridade cada vez mais alto, o perfil do profissional da área mudou significativamente, de acordo com uma pesquisa realizada pelo Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis).

A mudança marca um novo momento para o mercado imobiliário, com a tendência ativa de relacionamento com os clientes.

Sobre a profissão

A profissão foi criada em 1962, com o reconhecimento do Congresso Nacional, que a regulamentou por intermédio da Lei nº 4.116/62. A partir daí, o diploma passou a ser exigido no mercado de trabalho.

Mais tarde, surgiram os cursos de nível superior nas áreas das Ciências e Gestão de Negócios Imobiliários. Além disso, o Cofeci passou a admitir a inscrição de formandos que se diplomarem nessa graduação nos CRECIs (Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis).

Conhecimento

Os profissionais que atuam nessa área ainda costumam ser formados em Publicidade, Marketing e Engenharia, possuem domínio de ao menos uma língua estrangeira e total conhecimento das redes sociais. A profissão tem mudado de forma contínua. Por exemplo, a internet tornou-se ferramenta fundamental nesse setor.

"Uma importante parte das vendas concretizadas inicia-se por intermédio da internet", explica Alexandre Melaão, sócio-diretor da Five, empresa que atua com planejamento imobiliário. "Por esse contato virtual, o cliente esclarece suas dúvidas com o corretor e conhece as dependências do imóvel que é oferecido. Somente na hora de concretizar o negócio é que acontece a visita ao local".

Ainda segundo ele, a prospecção pela internet alcança os clientes certos, com interesse justamente naquele padrão do imóvel à venda.

A internet é uma vantagem no que se refere ao tempo, uma vez que as pessoas têm cada vez menos tempo para visitar as propriedades e avaliá-las. Nesse caso, as redes sociais possibilitam o contato direto com o cliente, além de oferecer um canal eficiente de informações. Porém, é importante que o profissional tenha informações precisas sobre o produto que coloca no mercado. Estar atento às novas tendências do mercado também é fundamental, pois isso pode trazer grandes oportunidades de negócios para o mercado.

Fonte: InfoMoney - por Karin Sato - 02/10/09

Prepare o bolso antes de se mudar

Depois de dois anos ou mais de espera, o sonhado apartamento comprado na planta finalmente fica pronto. Mas antes que seja feita a mudança e toda a família possa aproveitar o novo lar, o proprietário deve preparar-se porque haverá ainda muito a ser feito.

Não há como fugir de certos trâmites. Alguns envolvem gastos altos, como o pagamento do Imposto de Transferência de Bens Intervivos (ITBI), que deve ser feito à vista. A taxa custa em torno de 2% do valor do imóvel. Para um apartamento de R$ 400 mil, o valor a ser pago é de R$ 8 mil, segundo exemplifica o advogado especializado em direito imobiliário e diretor da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (Abami), Hamilton Quirino.

Mas o stress mais comum ocorre nos casos em que a compra é financiada diretamente com a construtora e o proprietário opta por transferir o empréstimo para um banco. No ato da entrega das chaves, o proprietário deve quitar o saldo devedor ou apresentar uma carta de crédito aprovada.

“É aí que ocorre o problema, porque às vezes a pessoa deu entrada no processo, mas, por causa de uma série de exigências, o prazo de pagamento vence e ela tem de pagar juros e multas”.

As multas são salgadas: “Tem contrato que prevê 10% de multa. Se estivermos falando de um saldo devedor de R$ 200 mil, a multa seria de R$ 20 mil”. E ainda há os juros proporcionais aos dias de atraso que aumentam a conta. “Às vezes, o imóvel fica pronto, a pessoa não recebe as chaves e ainda começa a receber cobrança de condomínio”.

Para evitar que isso ocorra e a transição seja feita de forma tranqüila, há duas opções. Uma delas é financiar o restante da dívida com a própria construtora. “Às vezes, é melhor pagar 1% a mais de juros e evitar o transtorno”, diz o advogado. Porém, o prazo máximo de pagamento oferecido nesta modalidade é de cinco anos e as prestações ficam mais pesadas.

Quem necessita de um prazo maior para pagar deve optar mesmo pelo financiamento bancário que oferece prazo de até 30 anos. Neste caso, o melhor a fazer é antecipar o processo.

Segundo Quirino, o proprietário deve dar entrada no financiamento bancário no mínimo seis meses antes da entrega das chaves. “Com esse prazo dá tempo de regularizar protestos e pendências que podem emperrar o processo”, explica.

VISTORIA

Além das questões financeiras, o proprietário deve estar atento também aos aspectos estruturais da construção. Por isso, antes da entrega das chaves, é necessário fazer uma vistoria no imóvel.

É neste momento que se deve observar se há problemas construtivos. Alguns são perceptíveis, como rachaduras, infiltrações. Outros, são mais complicados de avaliar, como instalações mal feitas. Para se garantir, há quem chame especialistas para acompanhar a vistoria.

É importante checar se todas as tubulações de água funcionam adequadamente e se os pontos de luz e energia elétrica estão ligados. Caso seja identificado algum problema, o proprietário deve recusar as chaves e exigir o reparo. “Se você recebe um apartamento, depois chega no dia seguinte e as portas estão empenadas, água não está abrindo, o transtorno é maior”.

Ainda durante a vistoria, o dono deve ter em mãos o memorial descritivo, ou o memorial de materiais. No documento constam todos os itens de construção previstos em contrato que deverão ser aplicados na obra - desde cerâmicas, esquadrias, portas, até pisos e azulejos.

Se algo estiver em desacordo com o contratado, também é recomendável que o proprietário não aceite as chaves até que o problema seja corrigido.

Fonte:O Estado de São Paulo

Baixa renda poderá financiar até 95% do valor do imóvel

SÃO PAULO - Tramita no Senado Federal o Projeto de Lei 652/07, que prevê às famílias de baixa renda, com ganhos de até quatro salários mínimos, financiar 95% do valor de avaliação do imóvel a ser adquirido.

De autoria do senador Marconi Perillo (PSDB-GO), com emendas do relator Efraim Morais (DEM-PB), a proposta também permite que os imóveis sejam financiados por agentes públicos e privados do SFH (Sistema financeiro de Habitação) e por meio do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

"Ao longo dos anos, o SFH não teve a capacidade de atender às demandas habitacionais da população, sobretudo a mais carente de recursos e acesso ao crédito", disse o senador Perillo na justificação do seu projeto, conforme publicado pela Agência Senado.

Tramitação

Atualmente, o montante a ser financiado pode chegar a 40% do valor de avaliação da propriedade, o que, na opinião do autor do projeto, gera dificuldades às famílias de baixa renda, que, ao mesmo tempo, têm que arcar com o aluguel e as economias necessárias para fazer frente à parcela não financiável do imóvel.

Na última terça-feira (6), o projeto foi aprovado pela CAS (Comissão de Assuntos Sociais) e agora será examinado em decisão terminativa pela CAE (Comissão de Assuntos Econômicos).

Fonte: InfoMoney - por Gladys Ferraz Magalhães - 07/10/09